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An alle Eigentümer des Entwicklungsgebiets Dietenbach „Enner Hardt“ in Freiburg

Betreff:
Gutachten der Stadt Freiburg
Geplante Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Einladung zum Beitritt in die Eigentümer- Interessensgemeinschaft „Zukunft Dietenbach“

Sehr geehrte Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer,

nahezu pünktlich zum 75-jährigen Jubiläum der Zwangseingemeindung von Freiburg St. Georgen (1. April 1938) hat die Stadt Freiburg kommuniziert, dass sie beabsichtigt, eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB für das Gebiet Dietenbach anzuwenden. Vielen St. Georgenern ist dieses Gebiet als „Enner Hardt“ geläufig. Das entsprechende Schreiben samt Gutachten haben Sie Ende April erhalten. Diese Maßnahme soll bis hin zur Enteignung der Eigentümer durchgezogen werden. Als politisch favorisiert – das wurde mehrfach betont – gilt das Gebiet Dietenbach, also „Enner Hardt“. Wir möchten Sie einladen, sich der Eigentümer – Interessens-gemeinschaft „Zukunft Dietenbach“ anzuschließen.


Was ist eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §165 BauGB?

Man nennt dieses Bodenrechtsinstrument nicht umsonst „Sozialistisches Folterinstrument“ und das „schärfste Schwert des Bodenrechts“. Diese Maßnahme bedeutet gegenüber anderen Instrumentarien der Baulandentwicklung nach dem allgemeinen Städtebaurecht einen erheblich stärkeren Eingriff in die Rechte der betroffenen Eigentümer. Sie ist ein massiver Eingriff in die Eigentumsposition der Grundstückseigentümer. Sie ist jedoch an viele Voraussetzungen geknüpft. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist nur zulässig, wenn die benötigten Flächen nicht auf andere Weise (insbesondere durch städtebauliche Verträge) zur Verfügung gestellt werden können.


Was bedeutet das für uns als Eigentümer?

Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist für den Eigentümer extrem nachteilig. Im Gegensatz zu anderen Verfahren (Umlegung, städtebauliche Verträge) wird der planungsbedingte Bodenwertzuwachs an den Grundstücken komplett abgeschöpft und für die Entwicklung des Gebiets eingesetzt. Momentan zeichnet sich ab, dass die Eigentümer den Wert „begünstigtes Agrarland“ (Anfangswert) zu 15.- Euro/Quadratmeter erhalten sollen. Sie haben das entsprechende Gutachten der Stadt Freiburg Ende April erhalten. Anders ausgedrückt: Die Stadt möchte die Verfügungsgewalt über die Grundstücke zu einem Spottpreis. Man hat zwar nach der Entwicklungsmaßnahme das Recht, das Grundstück nach Beendigung der Entwicklungsmaßnahme zurückzukaufen, dann jedoch zum Neuordnungswert (Endwert), das ist der Preis für erschlossenes, beitragsfreies Bauland. Da dürften mindestens 450 Euro pro Quadratmeter und Eigentümer nach Erschließung im Dietenbach zu bezahlen sein! Ach ja, zusätzlich ist dann ggfs. noch Grunderwerbssteuer (momentan 5 %) zu zahlen, für ein Grundstück, das einem kurz zuvor „gehörte“. Das alles steht nicht im Gutachten Dietenbach (siehe Seite 15), welches die Eigentümer von der Stadt Freiburg erhalten haben!


Was ist, wenn ich als Eigentümer unter keinen Umständen kooperationsbereit bin?

Keine gute Idee. Dann wird die Stadt zu vorauss. 15.- Euro Gutachterpreis enteignen. Bei der zuletzt durchgeführten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Gewerbegebiet Haid Süd“ wurde ein solches Enteignungsverfahren gegen den letzten, nicht verkaufswilligen Eigentümer eingeleitet.


Kann man sich gegen die Bebauung Dietenbach grundsätzlich wehren?

Die Stadt möchte mit aller Gewalt einen neuen Stadtteil erschließen. Sie haben die politische Diskussion sicher verfolgt, es muss davon ausgegangen werden, dass ein Stadtteil kommt. Und dass die Wahl auf Dietenbach fällt, ist sehr wahrscheinlich („Salomon legt sich auf Dietenbach fest“, Badische Zeitung vom 11.06.13). Die Eigentümer - Interessensgemeinschaft macht sich auch dafür stark, dass die Stadt den betroffenen Landwirten Ausgleichsflächen zur Verfügung stellt.


Kann man sich gegen die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als solche „wehren“?

Ja. Indem die betroffenen Eigentümer ihre Interessen bündeln und gegenüber der Stadt möglichst geschlossen und einheitlich vertreten.


Was ist das Ziel der Eigentümer Interessensgemeinschaft Dietenbach?

Maximalziel: Die geplante „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“ zu verhindern. Stattdessen die normale Aufstellung eines Bebauungsplans anstreben. Die Eigentümer im Plangebiet können z.B. untereinander und mit der Stadt vertraglich eine freiwillige Umlegung vereinbaren. Das würde allerdings voraussetzen, dass möglichst viele Eigentümer diesen Weg mitgehen. Das bedeutet dann ggfs. auch, dass die Eigentümer Erschließungskosten zahlen müssen. Keine Angst, auch das können Sie vermeiden. Wenn ein freiwilliges Verfahren durchgeführt wird, können Sie Ihre Grundstücke an interessierte Dritte verkaufen, allerdings zu einem deutlich höheren Preis. Wenn sich viele Eigentümer zusammenschließen, lässt sich dies organisieren. Wenn die Stadt dann ihr Vorkaufsrecht ausübt, richtet sich der Kaufpreis nach dem Kaufpreis, der in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart ist. Dieser wird sicher erheblich über 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Finanziell würde somit die Abwendung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für jeden Eigentümer einen deutlichen Mehrerlös erbringen. Im Vergleich zu dem momentan diskutierten Gutachterpreis von 15.- Euro kann von einer Vervielfachung des Preises pro Quadratmeter nach Abzug aller Kosten ausgegangen werden. Rechnen Sie gerne hoch, was das für Sie bedeuten würde.

Minimalziel: Falls sich die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht abwenden lässt, d.h. nicht alle mitziehen, ist das Ziel, mit möglichst vielen Eigentümern einen faireren Preis mit der Stadt Freiburg zu verhandeln. Warum wurde z.B. das Gebiet nicht als Bauerwartungsland eingestuft? Eigentümer, die gebündelt auftreten, haben eine bessere Verhandlungsposition! Hier ist Luft nach oben.


Was ist konkret zu tun?

Schließen Sie sich der Eigentümer - Interessensgemeinschaft „Zukunft Dietenbach“ an. Falls alle Eigentümer ins Boot steigen, können wir diese Zwangsmaßnahme komplett abwenden. Und Sie dürfen sich über einen fairen Pr eis freuen, d.h. über einen deutlich höheren Preis als „begünstigtes Agrarland“ mit 15 Euro pro Quadratmeter. Und Sie können die Verfügungsgewalt über Ihren Grund und Bodens behalten!

Im ersten Schritt sollten Sie sich der Interessengemeinschaft anschließen, indem Sie sich mit uns oder direkt mit dem beauftragten RA Dr. Burmeister in Verbindung setzten. Bitte möglichst mit kompletter Anschrift, Telefon, Email, Flurstück – Nr (n) und Flurstückgröße.

RA Dr. Burmeister ist ein ausgewiesener und renommierter Bodenrechtsexperte der Kanzlei BENDER HARRER KREVET, Fahnenbergplatz 1, 79098 Freiburg. Er hat die Eigentümer bei der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Haid-Süd in 2010/2011 sehr erfolgreich vertreten!

Hr. Dr. Burmeister wird über die Vorgehensweise fortlaufend informieren.


Mit welchen Kosten müssen die Eigentümer beim Eintreten in die Interessensgemeinschaft rechnen?

Um Ihnen die Kostenangst zu nehmen: Falls sich die Eigentümer von z.B. in Summe 50 Hektar (das Gebiet umfasst komplett ca 170 Hektar) zusammenschließen, würde das bei Anwaltsgebühren von z.B. 50.000.- Euro für jeden Quadratmeter 10 Cent Anwaltskosten bedeuten (Jeder Eigentümer müsste in diesem Fall pro pro Ar 10.- Euro, pro Hektar 1000.- Euro bezahlen). Stellen Sie diesen Betrag dem Mehrerlös pro Quadratmeter gegenüber. Die anwaltliche Vertretung hat sich bereits bei nur 1 Euro Mehrerlös mehr als gerechnet. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Stadt nach § 121 Abs. 2 BauGB verpflichtet ist, den Eigentümern im Falle einer Enteignung die Anwaltskosten zu erstatten.


Warum schreiben gerade wir die Eigentümer „Dietenbach“ an?

Wir sind ebenfalls Eigentümer im Gebiet Dietenbach. Wir sind der Meinung, dass jemand den Interessens-Stein der Eigentümer ins Rollen bringen sollte. Wir waren zudem von der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Haid – Süd betroffen und sind mit der Thematik schon intensiver in Berührung gekommen.

Um Vorurteilen vorzubeugen: Wir sind Eigentümer mit eher kleineren Parzellen im Dietenbach! Aber uns geht es hier auch ums Prinzip. Wir möchten uns nicht von der Stadt Freiburg so abspeisen lassen! Nicht bei Grund und Boden, welcher – wie bei den Meisten von Ihnen - über viele Generationen erhalten und weitergegeben wurde. Ein weiterer Aspekt ist die fortwährend stiefmütterliche Behandlung der Stadt Freiburg gegenüber dem Stadtteil St. Georgen (z.B. Vereinsheim, Infrastruktur, etc.).

Die bisherige Resonanz auf die Eigentümer Interessensgemeinschaft ist hervorragend. Die Website www.zukunft-dietenbach.de ist zudem aktiviert, um weitere Eigentümer anzusprechen.


 

   
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